5月17日，中央发布住房信贷新政，将首套房的最低首付比例调整至15%，5月27日、28日，上海、广州、深圳先后落地了最新住房信贷政策，无论是购房门槛还是购房成本，均有明显的下降。调整优化政策密集出台，房地产市场的新房、二手房的成交量究竟如何？楼市中的买方和卖家心态又出现了哪些变化？

　　作为全国楼市风向标的一线城市之一，广州5月楼市成绩单“出炉”。数据显示，5月广州新房签约面积和数量环比双双上涨；二手房的网签量环比虽然继续下降，但从第五周(5月27日-6月2日)的周数据来看，有一个小的翘尾回升，网签达到1428套。

新房成交量显著上升

　　“528新政落地，就有很多老客户决定来购买，我们当晚可以说是忙了一夜没休息。”广州市海珠区保利燕语堂悦项目销售负责人告诉记者，5月28日新政落地首周，项目成交量超过40套。

　　该项目的热销并不是个例，记者在528新政落地的首个周末实地走访多个楼盘发现，不少项目销售中心访客众多，新房市场升温态势明显。合富研究院监测数据也显示，过去一周的旧客回访及新客看房明显回暖，楼盘来访量环比增长21%；而成交环比上涨更为明显，上涨了37%。

　　乐有家统计数据显示，广州新房市场在“517”新政之后出现的翘尾行情，在“528”之后愈发明显。5月前30天，广州的新房日均成交量为150套左右，但在5月31日这一天，新房成交量就达到650套，翻了4倍。

　　不仅成交量上升，成交均价也有所上涨。中指研究院数据显示，广州5月新建住宅均价24748元/平方米，环比上涨0.23%，同比上涨0.48%。

　　不过，与新房市场的回暖趋势相比，二手房市场稍显冷淡。5月，广州二手房市场表现不如人意。广州市房地产中介协会统计的数据显示，5月（统计周期为4月26日—5月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积分别为7838宗、78.97万平方米，分别环比下降14.13%、12.18%。

　　对于二手房成交量的下降，广州市房地产中介协会称，一方面，受强降雨天气频发影响，市民外出看房意愿较弱；另一方面，部分潜在购房群体预期首付、利率、税收等政策有优化空间，观望心理强烈；此外，恰逢“五一”，部分新房项目加大营销力度，尤其是海珠区、黄埔区等陆续推出实用率高、区位或价格有优势的产品，一定程度上分流了二手房客源。

部分观望客户积极进场

　　“反正都是要买的，现在政策开始放开了，房价也够低，继续观望还不如现在买。”记者身边一位在深圳工作的朋友在5月28日深圳调整首付比例和贷款利率后，结束了长达一年多的观望，以450多万元的价格拿下了宝安区一套3房户型，终于“上车了”。

　　这与不少有实际居住需求的购房者近期的选择一致。之前降价降得最狠的时候，这批刚改购房者觉得需求没有那么强烈，还想着“再等等”：等多两天可能业主就降多5万元，开发商或许会送多5%的折扣自从楼市“放价”后，不少购房者心中打起了“小算盘”，但“517”新政出台以后，他们开始忙活起来，积极看房，甚至下定“上车”。

　　《5月国民安居指数报告》显示，随着全国多地接连“出招”，购房者信心也持续走强，对于接下来的政策宽松预期加大。数据显示，5月购房者信心指数为99.5，环比上涨5.3%。有49.1%的购房者认为后续楼市调控政策将继续放松，33.1%的购房者认为6月份是买房的好时机，也有36.2%的购房者仍在观望中；31.3%的购房者认为6月份房价将基本持平。

　　“购房者的观望情绪有所缓解，对市场行情持续乐观转变还有一个过程，需要有一个引爆点，进一步激起强烈的购房积极性。”广州市黄埔区的万科黄埔新城项目销售负责人介绍。

　　不过，相较一、二线城市，三、四线城市的市场情绪指数水平继续下探，市场情绪恢复仍有压力。诸葛数据研究中心监测数据显示，三、四线城市情绪指数为-0.87，较上月下降0.02，已连续3个月呈现下滑态势。机构分析认为，市场情绪恢复缓慢不排除市场供求关系的改变以及政策免疫作用犹存等，全面恢复还需要时间。

　　合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云也表示，“政策的叠加效果正在逐步显现，市场正在往好的方向发展，相比2023年的‘大起大落’，本轮筑底回暖行情虽然缓慢，但预计将会更平稳，更可持续。”

　　随着新政推出，特别是6月上半年业绩冲刺节点即将到来，开发商也加大了营销推广强度，不少项目的促销优惠动作更加多样。地产经济学家邓浩志进一步指出：“预计6月份开始，广州楼市成交量就会出现可见的提升。广州新房成交量会重回每月6000套以上的水平。由于每年6、7月份是楼市的淡季，成交进一步放量很可能就要等到金九银十档期，但楼市这波行情也有望一直延续到今年底。”

“以旧换新”激发市场活力

　　广州楼市近日备受瞩目的一条消息来自增城区“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，这是一次公开征集符合条件的商品性安置房源，目前已有多家房企报名。

　　金茂万科都会四季的相关人士表示，积极参与是响应政府号召，同时也能够助力项目销售，“希望去化更快更好”。一家广州本土民营房企也报名参与，公司管理层表示：“我们项目卖得比成本价还低，如果能以成本价卖给政府，也是更好的选择。”

　　增城区此次项目安置需求量为总建面约2.07万平方米，收购规模并不大，但由于是“先行先试”项目，近期成为了市场讨论的焦点。

　　一方面，是因为曾经是广州的“卖地大户”。增城区的库存量为233万平方米，在广州11个区中排第一，占了全市总量的近20%，去化周期29.2个月，为全市第二高。当大量的新房供应遭遇市场需求的萎缩，除了库存量不断攀升外，楼价也面临着下行压力，增城确实有迫切的去库存压力。如果能够按照“土地成本+建安成本”的方法收购，价格相比当前的售价只有小幅的折让，却能够加快去化，对房企而言，反而是更有利的选择。

　　另一方面，这是广州市首次响应中央号召，推进“存量收储”用作拆迁安置房。去库存是近期楼市政策的重点支持方向，为支持各地收购已建成未出售商品房用作保障房，5月17日，央行明确拟设立3000亿元保障性住房再贷款，加快存量房去库存，增加保障房供给，助力保交楼。

　　此次增城区收购商品房的数量虽然不多，但也传递了正面的讯息。易居研究院研究总监严跃进表示，这充分体现了广州各地落实以购代建、消化存量房产和优化增量住房统筹的导向，对于广州增城新房去库存和更好落实安置工作具有积极的作用。

　　据广州中原研究发展部统计，截至5月底，广州全市商品房库存量为1173.6万平方米，自2月份以来连续3个月攀升，库存去化周期也上升至23.2个月，创下近一年的新高。

　　去库存压力下，5月22日，广州市还推出全市住房“以旧换新”活动。迄今为止，参与住房“以旧换新”的广州楼盘数量累计近200个，合作中介机构44个。据悉，花都区作为广州市第一个推出商品房“以旧换新”活动的区域，迄今已有超400组意向买家咨询“以旧换新”政策，累计成交案例十余宗。

　　不过，花都区的“以旧换新”属于“中介优先卖”的模式，即房企联合经纪机构对旧房优先推售，在当前“买方市场”下，二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果有限。对此，房企也表达了对促进二手房交易的期待，包括建议给予契税方面的优惠，二手房“以旧换新”的补贴等。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也建议，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，如二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。

　　【采写/摄影】南方+记者柴亚娟

　　【统筹】冯善书邵玉梅股票配资平仓线